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随着海南自贸港于12月18日正式启动封关运作，当地楼市迎来近年来最强劲的一轮上扬行情。封关标志着海南全岛将成为海关监管特殊区域，实行“‘一线’放开、‘二线’管住、岛内自由”的政策制度，进一步提升了海南房产的资产价值与市场吸引力。

政策红利之下，市场反应迅速。封关前一日，中国绿发以20.2亿元竞得三亚湾新城百亩住宅用地，显示出企业对海南前景的积极预期。与此同时，海南概念股多次涨停，国际活动密集落地，入境旅游订单激增，显示封关带来的关注度已延伸至资本、文旅、商贸等多领域。

市场回暖明显，三亚领涨全省

今年1-10月，海南全省新建商品房销售额达1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%。全省新房均价为16506元/平方米，同比上涨8.7%。

市场呈现“南热北温”格局，三亚经济圈表现最为突出，前10月销售额达742.45亿元，同比增长48.4%，增速领跑全省。三亚市新房均价达31467元/平方米，同比上涨超30%，成为海南楼市“领跑者”。有业内人士指出，三亚房价上涨除市场热度提升外，也与去年安居房集中入市拉低基数有关。

多家机构报告显示，受封关预期带动，海南部分城市房地产投资前景显著提升。在克而瑞发布的2025年中国房地产投资前景排行榜中，海口与三亚排名较去年分别上升11位和28位。

外地客群多元化，房企销售策略分化

随着封关政策落地及楼市政策优化，外地购房者加速进入海南市场。除传统的东北、华北客群外，西北、江浙等地客户占比明显上升，购房群体地域分布更趋多元。

在此背景下，房企销售策略出现分化。部分项目借助旺季与封关预期加快推盘，通过意向金、冻资等方式提前锁定客户；另一些新进入的跨界企业则相对谨慎，积极引入本地专业团队以适应市场。

值得注意的是，民营企业在海南市场表现活跃。今年1-11月，上海民企大华集团在海南成交套数、面积均进入前三，成为市场中一抹亮色。

能源企业跨界入场，本土与外来资本共舞

今年海南土地市场持续活跃，尤其在6-9月迎来一波成交高峰，总金额超95亿元。参与企业除传统房企外，亦不乏能源、综合集团等跨界资本，如辽宁方大集团、陕西“恒源系”等先后在三亚拿下核心地块。

一些中小型能源企业也将海南视为资产配置与转型的选择。有陕西煤矿产业链企业负责人透露，公司负责人原计划在海南购房，因未找到心仪项目，最终转向陵水购地开发豪宅。这类投资者普遍看重资产安全性与长期价值，对短期回报率要求相对平和。

随着封关正式实施，海南楼市进入新的发展阶段。在政策红利与市场活力共同驱动下，海南正成为多路资本布局的热土，楼市的未来演变值得持续关注。